Kohdeanalyysi

 

Kohteen osoite: 

Analyysin päivämäärä: 

​

1. Kohteen perustiedot

 

Asuntotyyppi:

Koko:

Rakennusvuosi:

Taloyhtiön perustiedot:

Tontti:

​

Kohteen perustiedot vastaavat myynti-ilmoituksessa esitettyä kokonaisuutta, eikä ilmoituksessa ole havaittu merkittäviä ristiriitoja käytettävissä olevien tietojen perusteella.

​

2. Hintapyyntö ja markkinatilanne

 

Hintapyyntö: 274 000 € (n. 1 902 €/m²)

 

Samankokoisten, ennen 1990 rakennettujen ja hyväkuntoiseksi luokiteltujen omakotitalojen toteutuneet kauppahinnat ovat olleet Lohjalla noin 1400-1700 €/m² hieman alueesta riippuen. Ilmoituksessa olevan hintapyynnön mukaiset ja sitä suuremmat neliöhinnat ovat toteutuneet pääosin 2000-luvulla rakennetuissa omakotitaloissa. Vastaaviin myynnissä oleviin kohteisiin
verrattuna hintapyyntö ei kuitenkaan ole poikkeava asunnon ominaisuudet ja tehdyt remontit huomioiden.

 

Lohjan omakotitalomarkkinoilla kysyntä on elpymässä ja kaupankäyntiä on enemmän kuin aiempina hiljaisempina vuosina, mutta markkina ei ole yhtä kilpailtu kuin asuntobuumin huippuvuosina. Myyntiajat ovat monilla omakotitalokohteilla edelleen kohtuulliset, mutta vaihtelevat kohteen hinnan, kunnon ja sijainnin mukaan. Hintataso on vakaantunut tai kevyessä laskussa monilla segmenteillä, ja toteutuneet kauppahinnat ovat paikoin alhaisempia kuin nykyiset hintapyynnöt. Tämä tarkoittaa, että ostajan neuvotteluasema on
suhteellisen vahva.

​

3. Taloyhtiön talous ja riskit

(jos osakehuoneisto)

 

Vuosina 2025-2029 toteutetaan kuivaushuoneiden ja pyörävarastojen lattioiden ja seinien maalaustyöt sekä saunaosaston nro 1 saneeraus, jotka voivat aiheuttaa tilapäistä melua ja kulkurajoitteita yhteisiin tiloihin.

 

Vesijohtojen kuntotutkimus voi tulla ajankohtaiseksi, mikäli elinkaaren loppumiseen viittaavia merkkejä ilmenee. Yksittäisten huoneistojen kylpyhuoneiden alkuperäisten muovimattoja suunnitellaan uusittavaksi (arviolta 2–4 kpl seuraavan viiden vuoden aikana). Vuokralaiselle voi tulla väliaikaista häiriötä kuntotutkimuksista, kohteessa kylpyhuone on jo remontoitu.

 

Rakennus on valmistunut vuonna 1987, joten osa talotekniikasta on iältään elinkaarensa loppupuolella, ellei niitä ole yhtiötasolla uusittu. Tämä lisää todennäköisyyttä kuntoon perustuville tutkimuksille ja vaiheittaisille korjauksille tulevina vuosina.

 

Tiedossa olevat ja suunnitellut remontit ovat pääosin yhteisiin tiloihin kohdistuvia ja kevyitä kunnossapitotöitä, joiden vaikutus asumiseen on yleensä vähäinen ja tilapäinen. Laajoista, asumiseen merkittävästi vaikuttavista korjauksista ei ole ilmoitettu. Huoneisto on myös remontoitu kauttaaltaan vuonna 2022, mikä parantaa merkittävästi asumismukavuutta ja vähentää huoneistokohtaisten korjausten tarvetta lähivuosina.

​

4. Rakenteet, tekniikka ja kunto

 

Kuntotarkastus: Tehty 1.9.2025

 

Tehdyt remontit

 

• 2014 katto uusittu

• 2017 puhallusvillaa lisätty yläpohjaan, lattiat uusittu, seinien ja kattojen

• maalaus, sadeveden ohjausta parannettu

• 2021 käyttövesiputket uusittu, sauna ja kylpyhuoneremontti

• 2022 keittiö uusittu, ilmalämpöpumpun ulkoyksikön suojaus

• 2024 yläkerran wc uusittu

• 2024 viemärien sukitus, lisätty ovi takkahuoneeseen, ulkovalaistus uusittu

• 2025 ilmalämpöpumppujen huolto, kellarikerroksen maanvastaisiin seiniin on vaihdettu metallikoolaukset, eristeet ja uudet kyproc-levyt, autotallin lattian pinnoitus, puuttuneen bitumikermin asennus sokkeliin ja vedenohjauksen parannustyö etupihalla.

 

Huomioitavat tekniset tiedot

 

Anturaperustus, maanvarainen laatta, joka on tyypillinen aikakauden rakenne. Rakenne ei ole riskirakenne samalla tavalla kuin valesokkeli, mutta siihen liittyy tyypillisiä kosteudenhallinnan ja energiatehokkuuden riskejä. Riskit on tunnistettu ja 2025 tehty maanvastaisten seinien rakenneparannus, joka on merkittävä parannus.

 

Painovoimainen ilmanvaihto on todennäköisesti toimiva, mutta ei nykystandardien mukaan energiatehokkain ratkaisu eikä kosteudenhallinnan kannalta paras vaihtoehto.

 

Lämmitysmuotona sähkö (lisäksi ilmalämpöpumppuja 2 kpl ja puu). Kulutustaso vuodessa on hyvä kuusihenkisellä perheellä, joka mahdollisesti kertoo hyvästä eristystasosta ja ilmalämpöpumppujen tehokkuudesta.
 

5. Tulevat remontit ja kustannukset

​

Todennäköisesti ei akuuttia tarvetta laajoille teknisille remonteille seuraavannoin 5 vuoden aikana, mikäli talon käyttö ja huolto jatkuvat nykyisellä tasolla.

 

Mahdollisesti katon uusinta 8-15 vuoden päästä: n. 10 000-15 000 €.

 

Varaus alakerran WC-remonttiin n. 3 000–6 000 € (kosmeettinen ja tekniikka).

 

Sähköt: Ei mainintaa täydellisestä uusimisesta, joten keskukset, suojaukset,pistorasiat voivat olla vanhentuneita, vaikka kaapelointi olisi kunnossa. Sähköjen osittainen modernisointi n. 2 000–5 000 € ja keskuksen uusinta(jos ei tehty) n. 1 500–3 000 €.

 

Ilmanvaihdon parantaminen: Koneellinen poisto tai LTO parantaisiasumismukavuutta ja arvoa. Koneellinen poisto n. 5 000–8 000 € ja LTO-järjestelmä n. 8 000–12 000 €.

 

Julkisivun tiiliverhoilu + harkko on yleensä pitkäikäinen. Todelliset remonttitarpeet tarkistettava kuntotarkastuksesta.

​

6. Asumiskustannusten yleiskuva

 

Arvioidut vuosittaiset asumiskustannukset 6 hengen perheelle ovat noin 3 000 €
(ilman mahdollisia lainanhoitokuluja).

 

Arvio perustuu seuraaviin tietoihin: Kokonaissähkön kulutus ollut 14000 kWh/vuosi (6
hlö perhe). Pörssisähkön 12 kk keskihinnalla on 6,82 c/kWh sähkö maksaisi 954,8
€/vuosi. Kiinteistövero 377,39 €/vuosi. Jätehuolto karkeasti arvioiden n. 400–600
€/vuosi. Nuohous n. 80€/vuosi. Vesimaksu karkeasti arvioiden (6 hlö perhe) n. 960 €–1
290 €/vuosi.
 

Arvio on suuntaa-antava ja tarkoitettu kokonaiskuvan hahmottamiseen. Todelliset kustannukset riippuvat kulutustottumuksista ja energian hinnasta.

​

Mitä tämä tarkoittaa ostajalle:

Kohteen asumiskustannukset vaikuttavat olevan tavanomaiset vastaavan kokoisiin ja ikäisiin kohteisiin verrattuna.

​

7. Alue ja tulevaisuuden näkymät

 

Kohde sijaitsee Perttilän pientalovaltaisella ja vakiintuneella asuinalueella, jossa arjen peruspalvelut ovat hyvin saavutettavissa. Päiväkoti ja koulu sijaitsevat välittömässä läheisyydessä, mikä tukee erityisesti lapsiperheiden arkea ja lyhyitä, turvallisia koulumatkoja. Lähikauppa on kävelyetäisyydellä, ja laajemmat kaupalliset palvelut sijaitsevat lyhyen ajomatkan päässä Lempolassa.

 

Julkisen liikenteen saavutettavuus on alueella hyvä: Helsinkiin suuntautuva bussipysäkki sijaitsee lyhyen kävelymatkan päässä, ja yhteydet Lohjan keskustaan ovat sujuvat. Tämä mahdollistaa arjen ilman välitöntä autoriippuvuutta, vaikka auto onkin alueella käytännöllinen.

Kokonaisuutena sijainti tukee sujuvaa arkea, erityisesti lapsiperheille, ja on Lohjan mittakaavassa hyvin saavutettava sekä palveluiden että liikenneyhteyksien osalta.

 

Kaavoitukseen ja aluekehitykseen liittyvät suunnitelmat

 

Nykyisten kaavasuunnitelmien mukaan Länsirata kulkisi suhteellisen lähellä kohdetta, ja radan toteutuessa suunniteltu juna-asema sijaitsisi linnuntietä arviolta noin 2 kilometrin etäisyydellä asunnosta. Aseman ympärille on suunnitteilla uusi Lohjansolmu-niminen kaupunginosa. Rakentamisen arvioidaan alkavan aikaisintaan vuoden 2027 loppupuolella, mikäli hanke etenee suunnitellusti.

 

Lohjan taajamaosayleiskaavan päivitystyö (Nauhakaupunki 2050) on edennyt ehdotusvaiheeseen. Suunnitelman perusteella kohteen välittömään lähiympäristöön ei ole esitetty merkittäviä muutoksia, vaan kehittäminen painottuu Lohjan nauhataajaman, keskustan ja Lohjansolmun alakeskuksen muodostamiseen toiminnalliseksi kokonaisuudeksi. Kaavaratkaisu vahvistaa Lohjan keskustan asemaa kaupallisten palveluiden pääasiallisena
sijaintipaikkana.

​

8. Kohteen sopivuus ostajan tarpeisiin

(Jos kohde löytynyt Asuntomatchin Asuntohaun avulla)

 

Kattavat palvelut saavutettavissa joko kävellen tai bussilla, joten autoa ei välttämättä tarvitse. Myös lapsiperheille lähialueella on hyvin palveluita, jotka paranevat uuden koulun ja päiväkodin valmistuttua. Hyvät julkisen liikenteen yhteydet varsinkin Helsingin suuntaan. Tuleva koulun rakennushanke voi aiheuttaa ajoittaista melu-, pöly- ja liikennehaittaa.

​

Alue tarjoaa hyvät peruspalvelut, koulut ja liikenneyhteydet, ja pitkän aikavälin
kehitysnäkymät ovat maltillisen positiiviset, jos suunnitellut kaavahankkeet
etenevät.

Kokonaisuutena kohde soveltuu erityisesti lapsiperheelle, joka arvostaa tilaa,
rauhallista asuinaluetta ja mahdollisimman vähäisiä teknisiä remonttitarpeita
lähivuosina.

​

9. Ostamisen kokonaisriskit

 

Taloudelliset riskit

Ei tiedossa suuria remonttitarpeita lähitulevaisuudessa, mutta talon todellinen
kunto ja tarkemmat remonttitarpeet tarkistettava kuntoraportista.

 

Talossa on kiinnityksiä 250 000 €. Kiinnitykset liittyvät myyjän rahoitukseen
eivätkä siirry ostajalle. Kaupan toteutuminen edellyttää, että panttikirjat
vapautetaan tai siirretään ostajan rahoittajalle kaupanteon yhteydessä.

 

Ostajan on suositeltavaa varmistaa ennen kaupantekoa, että myyjän pankki on
sitoutunut panttikirjojen vapauttamiseen sovitulla kauppahinnalla.

 

Ostaja maksaa varainsiirtoveron 3 % kauppahinnasta, joka olisi hintapyynnöstä
laskettuna 8 220 €.

​

​Tekniset riskit

Tehtyjen remonttien perusteella talon tekninen kunto on keskimääräistä
parempi ikäisekseen. Isot tekniset riskit (katto, putket, viemärit, märkätilat) on
huomioitu ja remontoitu, jäljellä olevat kulut ovat ennakoitavia. Dokumentoidut
kuntotarkastukset löytyvät usealta vuodelta.

​

Markkinaan ja alueeseen liittyvät riskit

Omakotitalomarkkina Lohjalla on herkkä yleiselle taloustilanteelle, korkotasolle
ja kuluttajien ostovoimalle. Hintakehitys ei ole viime vuosina ollut nousevaa, ja
lyhyellä aikavälillä arvonnousu voi olla maltillista tai alueittain vaihtelevaa.
 

Alueeseen liittyen mahdollinen Länsiradan toteutuminen voi pitkällä aikavälillä
parantaa saavutettavuutta ja alueen vetovoimaa, mutta hankkeen aikatauluun
ja lopulliseen toteutustapaan liittyy epävarmuuksia. Rakentamisvaihe voi
aiheuttaa tilapäistä häiriötä, kuten lisääntynyttä liikennettä ja melua.
Mikäli alueen väestönkasvu jää kaavoituksen tavoitteita pienemmäksi, vaikutus
palveluiden kehittymiseen ja kysyntään voi olla rajallinen.

​

10. Muut huomiot

 

Ei lain edellyttämää energiatodistusta, myyjä hankkii sen.

 

Myyjällä on vastuu piilevistä virheistä 5 vuotta omakotitalon myynnistä.

 

Muuta kauppaan kuuluvaa: Vaijeriliuku ja keinu, alakerran varaston kaapisto ja
vaatekaapit.

 

Jälleenmyynti

Asuntoa myydessä huomioitava luovutusvoiton verotus, jos asunto omistettu alle 2 vuotta tai omistaja/omistajan perheenjäsen (omistajan puoliso tai lapset) on asunut asunnossa omistusaikana alle 2 vuotta. Kohteen ominaisuudet, jotka voivat vaikeuttaa jälleenmyyntiä.

​

11. Yhteenveto

 

Kohde on ikäisekseen hyvin pidetty omakotitalo, jossa merkittävät tekniset
järjestelmät ja rakenteet on pääosin uusittu tai parannettu viimeisten 10–15
vuoden aikana. Tehdyt remontit vähentävät lyhyen aikavälin korjausriskejä ja
tekevät tulevat kustannukset pääosin ennakoitaviksi.

 

Hintapyyntö asettuu [kaupungin] omakotitalomarkkinoiden yläpäähän tämän
ikäisissä kohteissa, mutta se on perusteltavissa kohteen koon, tontin, tehdyn
remonttitason ja sijainnin huomioiden.

 

Alue tarjoaa hyvät peruspalvelut, koulut ja liikenneyhteydet, ja pitkän aikavälin
kehitysnäkymät ovat maltillisen positiiviset, jos suunnitellut kaavahankkeet
etenevät.

 

Kokonaisuutena kohde soveltuu erityisesti lapsiperheelle, joka arvostaa tilaa,
rauhallista asuinaluetta ja mahdollisimman vähäisiä teknisiä remonttitarpeita
lähivuosina.

​

Raportti on laadittu ostajan päätöksenteon tueksi käytettävissä olevien tietojen perusteella. Se ei korvaa virallista kuntotarkastusta.